1济源？熟悉又陌生谈到济源，大多数人都对这个城市熟悉而陌生。熟悉是因为作为河南省第18个省辖市，从来都不缺话题。但又由于下辖没有县，语言偏晋方言，和河南话差异较大，加上总人口不足百万。从济源走出来，到其他地市到省会郑州的人就格外的嫌少。同时，大多数人也都没有真正的去过济源，这是陌生。济源偏居豫西北，紧邻山西，原属于焦作，属于经济强半工业半旅游型城市，在从焦作独立出来后，成为了河南省第一座省直管县级市。随后年升格为河南省地18个省辖市，但值得注意的是济源的行政级别仍然是县级市。也就是说，济源既是河南省唯一一座没有下辖县区的省辖市，也是河南省级别最高的县级市。换句话说，济源本质上还是属于县城。2全省倒数第一？真实的济源经济以往与济源有关的新闻，往往有两个派系，一个是把GDP总量倒数第一，但人均GDP全省第二的字眼写入标题以博眼球。给人以济源非常富有，城市小而发达的错觉。另外一拨则常会以经济最弱、或全省最穷作为标签形容济源。虽然说从数据上来说的也确实没错，济源的GDP总量全省的确倒数第一，人均第二。但真正的贫富，并不能只从一个数字或两个数字便可以直接得出。我们看来下数据：（由于没有拿到17年数据，暂时16年数据代替）从数据来看，人均GDP达到7W+，排名第二略低于郑州，明显高于第三名以后的其他城市，地均GDP更能真实的反应经济水平，济源地均GDP排名在第九位，属于不高不低型，远不如人均GDP数据那样漂亮。我们再看一组数据：（因为统计口径不同，中牟新郑数据可能含有港区东区不做参考）依据河南统计年鉴，同样是年的数据，其实巩义荥阳新密三市经济在生产总值上接近并超越济源，也就是说，其实在经济上济源是与巩义、荥阳、新密、登封、禹州等相接近的城市。我们最后看一张图：这张截图来源于年济源市国民经济和社会发展统计公报，其中从图中可以看出两个数据，一个是济源的户籍人口70.9万人，一个是常住人口为73.1万人。与其他城市不同的是它的常住人口要高于户籍人口，也就是说济源对外还是有人口吸附效应的。这得益于济源的几大产业，冶金、煤炭、电子、饮品。冶金中的济钢、富士康最为出名，其他几个板块也有诸多企业在行业内都有很强的知名度。也就是说，济源是一座经济实力较强但还无法赶超真正地级市的典型北方工业城市。我们还是先看看这个城市：济源城市地势平坦，城区外三面有山，但距离较远，城市有足够的发展空间。我们再看放大版的图片，图上的东西南北环被称之为一环路，当地称之为一环，有一环自然有二环，在看卫星图之前，我想大多数人会误认为，一环是城区、繁华的代名词，而且，有两条环路的城市会小么？我们带着疑问，真实的在济源的环路上转了一圈后，发现，原来一切和相信中的都不一样，实际的场景是这样的：1、南环：南环最标致的建筑是国电的热电厂，由于整个南环几乎以村落为主，冷却塔远远就可以望见。2、西环：西区更是济源的经济重地，济钢、富士康、虎岭工业园都集中在西部，西环路则多以工厂配套、周边、汽修和村落为主。3、北环：南环，西环，东环还有一部分建筑物。而北环基本上和乡道无异，路两侧的树木较高，绿化的背后多隐藏着村庄和自建房，驾车可以跑到以上，几乎没有红绿灯。东环相对较好一些，除了村落还有部分高层建筑物，和部分单位。主城区中，也是风貌分化，县城常见的百姓自建房、大型企业配套的生活区家属院，以及近几年集中开发的商品房新建小区，除此之外，单位、小型企业以及大型工厂也组合交织在主城区内。城东南的高楼大厦▲旁边的小区和麦地油菜花交织▲坐落在主城区行政区旁的小型企业群▲城区的村庄或者说老街巷▲也就是说，可以说这座城市的面积并没有想象中那么大。其实济源南北环之间的6公里，东西环之间的7.5公里，目前还处于远未被填满的状态，3城市面貌，烂尾或许是最好的形容词看过楼市稿件的读者或许对于地市涨幅最大的新乡记忆犹新，《全省地市涨幅第一，告诉你一个真实的新乡房产真相！》，新乡稿件中有一张省内城市涨幅比例的图标，济源排在了倒数第一，涨幅约为10%。在实地走访当地的售楼部和百姓时，也确实证实了这一点，除了个别非常新或位置非常好的在建，建成小区涨幅略高一些外，城市整体的涨幅确实不超过10%，目前在售的最好的几个楼盘，也几乎没有突破元/m的。在全省县市房地产都在疯狂上涨的这两年，唯独济源涨不动，背后的原因我想只有一个词，来形容。那就是——烂尾！在我们走过地市当中，因为前几年的投资担保风波，烂尾楼是在大多数地市都能遇见，但在济源，烂尾的数量比例，有些耐人寻味。同时在和当地人的交流中发现，烂尾似乎已经成了百姓司空见惯的东西。1、先从主城区看：老城区天坛路的烂尾楼▲疑似烂尾的老年公寓项目▲医院项目▲济钢旁的半烂尾小区▲愚公路旁的半烂尾安置房▲虎岭工业区内的烂尾小区▲虎岭工业区内的烂尾写字楼、酒店▲东环边上烂尾、复工的某郑州知名建筑商开发的小区▲2、我们转到东南方向的高新区:相比较市区，位于济源东南方向的高新区可能是烂尾更为密集的一个区域。烂尾楼就矗立在高新区的精神堡垒旁▲不远处的安置房也处于烂尾状态▲区内疑似小产权的小区，无园区无围墙，垃圾成堆，不见人入住，疑似烂尾▲在停满汽车的济源电子商务产业园对面，烂尾楼的粱柱已经被铁锈覆盖，形成鲜明的对比▲片区内原本计划的丹尼斯商超，也仅停留在一张泛白的立牌上▲立牌的背后，仍是一片没有村民进去种菜的荒地▲荒地的背后则是一座卖了一半、盖了一半，喊准现房喊了好几年的小区▲在整个高新区，最大的烂尾莫过于曾经震动全城的西安交通大学科技园。连片的烂尾，给人的视觉冲击，让人久久不能平复。和大部分城市的烂尾如出一辙，济源的大多数烂尾楼都是前期有缴纳过房款，实际上已经销售过的房子，部分主体结构就已经烂尾的楼盘，购房者更是血本无归，短的三两年，长则四五年甚至更久，根本看不到交房的日子。我想以上这些烂尾楼很可能并不是济源的全部，毕竟短期的考察不可能走遍济源的每条街巷。而很多其实原本是不至于烂尾的。由于济源前期几乎没有外开发商，大多数开发商主体都是其他行业致富的老板，原本资本就不够雄厚，在销售情况刚有起色，赚了点甜头后再拿地，遇到行情不好，即无法正常周转开发商，导致了后续的拖拉和烂尾。4市场现状大量的烂尾既影响了城市的房价涨跌曲线，也影响了百姓购房信心，加上实际是县级市的济源，大多数人家中就有自建房，并无下辖县区人口涌入购房，总体的购房需求不大。城市对房地产依赖很小，当地房地产行业整体水平不高。由于城市的历史原因，西南方向以工业为主，北区因军用机场被人为忽略，加上行政区建在了东南，城市整体的发展方向也偏向了东南。除了和济钢合作的建业贰号城邦外，大多数正规较大的楼盘都集中在东部区域和东南区域。而在当地的调研中发现，济源当地几乎没有出名的本地开发商。在济源较大的开发商除了深耕地市的建业外，大开发商仅有：中梁地产、据说已经退出济源的升龙置业、在郑州知名的建筑商泰宏集团。另外，恒大碧桂园等开发商也已经在济源看地、拍地，但尚没有地块或项目实际落地。我们来逐一说说项目：建业贰号城邦建业贰号城邦目前是济源老城区唯一一家稍大的楼盘，位于汤帝路南段，与济钢不远，属于和济钢合作楼盘，也就是建业操盘，济钢出地。这样的合作降低了拿地成本、风险，当然也同时降低了利润。或许正因此，一期的售价元之后，贰号城邦对外释放夏季开盘二期的价格高达元出头，针对于不愿意出老城区的地缘客户，即便贵，这可能也是他们唯一的选择。建业壹号城邦天玺：壹号城邦天玺则是位于济源东愚公路中段，属于济源最优的地段之一，也就是已建成的壹号城邦北侧，或许是更容易让百姓接受，建业壹号城邦天玺更喜欢用壹号城邦北苑进行宣传，而这个项目并没有延续保持住五证齐全建好售楼部开盘的优良作风。在年前项目基本还处于没有的状态下，在联盟新城的售楼部接受咨询、入会。不仅玩了一出
